황록색 의 부동산 업 체 가 적극적으로 창 고 를 수리 하여 '삼 도 홍 선' 이 부동산 업 체 의 토지 저장 분 화 를 야기 하 다.

연말 에는 여유 자금 이 있 는 부동산 업 체 들 이 서둘러 땅 을 잡 고 자금 이 부족 하면 융자 하 느 라 바쁘다.

국가 통계 국 에 따 르 면 2020 년 전국 분 양 주택의 매출 액 은 173613 억 위안 으로 8.7% 증가 했다.판매 가 높 은 지 위 를 유지 하 는 것 도 부동산 업 체 의 주요 과제 가 되 었 다.전체적으로 보면 부동산 기업 의 소유 지 는 아직도 자금 회수 와 관련 이 있 고 폴리, 벽 계원, 완 과 는 각각 2020 년 에 토속 저장 순위 에서 3 위 를 차지 했다.2020 년 에 보 리 는 누적 수량 5098 억 위안 으로 차 트 1 위 를 차 지 했 고 벽 계원, 완 과 가 그 뒤 를 이 어 누적 증가 한 화물 의 규 모 는 각각 5026 억 위안 과 4754 억 위안 이 었 다.

사실 녹색, 노란색 부동산 업 체 들 은 2020 년 12 월 부터 적 극적인 지 세 를 유지 하고 있다.예 를 들 어 2021 년 1 월 에 황 허 부동산 기업 녹 성 중국 (3900. HK) 은 항 저 우 에서 97.1 억 위안 의 토 지 를 받 았 다.

은행 주택 대출 의 새로운 규정 은 예전 의 '3 개의 빨간색 라인' 을 중첩 하여 2021 년 에 부동산 기업 의 융자 환경 이 균형 을 유지 할 것 으로 예상 된다.지난 2020 년 에 TOP 20 의 부동산 업 체 는 잘 팔 렸 고 일부 자금 부담 이 적은 부동산 업 체 는 2021 년 에 지 구 를 회복 하 는 강 도 를 보 였 다.

조개 연구원 데이터 에 따 르 면 TOP 50 부동산 기업 의 2020 년 토지 수령 금액 은 여전히 전체 시장 에서 50% 를 차지 하고 있다.지역 을 보면 부동산 기업 들 이 가장 관심 을 가 지 는 5 대 도 시 는 소주, 남경, 청 두, 항 저 우, 녕 파 이다.무한, 충 칭, 서안 등 도시 들 의 인기 도 매우 높다.

크 라이 서 연구 센터 의 셰 양 춘 애 널 리스트 는 '세 개의 붉 은 선' 이후 빨간색, 오렌지 계열 의 부동산 업 체 는 땅 을 가 지 는 힘 이 현저히 떨 어 졌 다 고 지적 했다. 한편, 노란색, 녹색 계열 기업 은 절반 에 가 까 운 속도 로 땅 을 가 지 며 투자 금액 은 50% 올 랐 다.

토지 분할

평안 증권 데이터 에 따 르 면 작년 말 에 토지 공급 이 감소 한 상황 에서 거래 가 증가 했다.그 중에서 일 선 도시 의 토지 거래 는 평균 가격 대비 상승 하고 2, 3 선 도 시 는 순환 적 으로 하락 했다.

2020 년 12 월 에 백 도시 의 토지 공급 건면 은 1.2 억 평방미터 이 고 순환 비 는 48.7% 내 렸 으 며 거래 건면 은 1.9 억 평방미터 이 고 순환 비 는 85.8% 올 랐 으 며 12 월 에 2 선 토지 거래 건면 은 52% 를 차 지 했 고 순환 비 는 10% 포인트 올 랐 다.

주의해 야 할 것 은 삼 사 선 도시 가 수요 적자, 집 값 안정 에 따라 금융 속성 이 약해 지고 후속 적 인 조정 부담 이 더욱 크다 는 점 이다. 중기 에 부동산 기업 이 핵심 도시 권 으로 돌아 가 는 추 세 는 계속 될 것 이다.이것 은 창구 기간 으로 자금 능력 이 있 는 부동산 업 체 가 상술 한 5 대 도시 에 토 목 저장 강 도 를 기울 이 고 있다.기타 녹색 부동산 업 체 예 를 들 어 금 지 (600383 SH), 폴리 (600048. SH) 는 2020 년 9 - 12 월 에 토 목 저장 강도 가 전년 평균 수준 보다 높 았 다. 녹색 도시 처럼 한 라인 만 밟 은 노란색 부동산 업 체 는 예 정 된 자산 부채 율 74% 를 공제 하고 기준 70% 보다 약간 넘 었 기 때문에 이 부동산 업 체 는 매우 강 한 재고 지원 의 사 를 가진다.

이 동시에 일부 부동산 업 체 들 은 홍 선 정책 발표 이후 3 개 월 동안 토 지 를 소유 하지 않 았 다. 예 를 들 어 신 력 (02103. HK), 시대 중국 (01233. HK), 금 우 (02009 HK) 등 이다.

토속 저장 구 조 를 보면 노란색, 녹색 부동산 업 체 가 적극적으로 1, 2 선 도 시 를 재 창 고 했 고 '3 개의 홍 선' 이후 1, 2 선 도시 의 거래 점 수 는 소폭 으로 2% 포인트 올 랐 다.

자신 에 게 초점 을 맞 추 는 깊이 있 는 경작 지역 과 핵심 핫 이 슈 도 시 를 선택 하 는 것 이 이번 주택 기업 의 흙 저장 의 큰 특징 이다. 예 를 들 어 합 경 태 부 (01813. HK), 건설 업 (00832. HK), 중 안 (00672. HK) 은 각각 광저우, 하남성 내 와 절강성 내 에 초점 을 맞춘다.

전국 화 된 규모 의 주택 업 체 는 일 선 도시 와 항 저 우, 무한, 중서 부 성 회 등 여러 2 선 도시 에 중심 을 두 었 다. 화 윤, 완 커, 보 리 는 2020 년 9 - 12 월 에 매입 한 금액 은 각각 6%, 41% 와 54% 이다.

또한 기업 들 은 자신의 장점 이 상대 적 으로 큰 도시 와 지역 을 선택 하여 계속 창 고 를 보충한다. 예 를 들 어 아 거 러 는 광저우, 윈 난 에서 창 고 를 추가 하고, 한편 기업 의 본 부 는 광저우 에 위치 하 며, 일정한 지정학 적 우 위 를 가진다. 다른 한편, 기업 은 관광 부동산 분야 에서 성공 적 인 경험 을 가지 고 하 이 난, 윈 난 에서 모두 일정한 시장 기반 을 가진다.

조개 연구원 은 부동산 업 체 의 2020 년 중 보 를 정리 한 결과 샘플 부동산 업 체 가 새로 증 가 했 던 토 익 인출 금액 의 증가 속 도 는 29% 로 전년 동기 대비 증가 속도 가 50% 포인트 하락 한 것 을 발견 했다.

주목 할 만 한 것 은 도시 의 토 저 를 조정 하 는 동시에 기업 은 조직 구조 조정 을 실시 하여 토 저 상황 과 결합 하여 가장 효율 적 인 운영 을 실현 하 는 것 이다.예 를 들 어 올해 1 월 초 에 뉴 타 운 홀딩 스 (601155 SH) 가 총 재 를 교체 하 겠 다 고 발표 하 는 동시에 새로운 지역 구조 조정 도 실시 했다. 원래 19 개 지역 회 사 는 14 개 대기업 으로 바 뀌 었 고 상생 (02599. HK) 도 토지 비축 분포 와 전략 에 따라 화중 지역 을 나 누 어 작은 조직 으로 변혁 시 켰 다. 신 력 (02103. HK) 은 심 완 혜 와 중 산 지 사 를 대만 구 판 넬 로 통합 시 켰 다.블록, 녹지 홍콩 (00337HK) 은 이전에 도 대만 지역 업 무 를 통합 시 켰 다.

이윤 공간 이 줄어들다.

많은 조정 작업 에 도 불구 하고 환경 변화 속 에서 부동산 개발 의 전체 이윤 은 여전히 줄 어 들 고 있다.

일반적으로 땅 덩이 가 거래 되 는 부동산 가격 과 주변의 집 값 비교, 그리고 부동산 가격 과 주변의 집 값 차이 두 가지 차원 에 따라 토지의 거래 후 수익 공간 상황 을 대체적으로 판단 할 수 있다. 이로써 크 레 서 연구 센터 는 2020 년 이후 모델 부동산 업 체 가 가 진 땅 덩이 의 수익 공간 을 대체적으로 분류 했다.

2020 년 에 토 목 저장 상황 에서 부동산 기업 의 절반 정도 의 토 목 수익 공간 이 상대 적 으로 좋 지만 이 부분의 토 지 는 차지 하 는 비례 가 9% 포인트 하락 했다. 18% 만 차지 하고 이윤 공간 이 보통 적 이 고 비교적 낮은 토 지 는 차지 하 는 비례 가 4% 포인트 상승 했다. 수익 공간 이 비교적 위험한 토 지 는 차지 하 는 비례 가 약 15% 정도 이 고 주로 3 - 4 선 도시 에 분포 되 는데 아파트 가격 과 주변 가격 은 3000 - 4000 위안 에 불과 하 다.제곱 미터 차 이 는 기타 비용 을 남 겨 주 는 공간 이 매우 작다.

이에 대해 크 레 서 연구 센터 애 널 리스트 셰 양춘 분석 에 따 르 면 주요 원인 은 두 가지 가 있다. 하 나 는 빨간색, 오렌지색 부동산 업 체 가 땅 을 가 지 는 강 도 를 낮 추 었 지만 토지 양도 가격 이 낮 아 지지 않 았 고 실제 땅값 도 낮 아 지지 않 았 다. 다른 하 나 는 공급 차원 에서 볼 때 질 좋 은 땅 공급 비례 가 다시 떨 어 졌 고 질 좋 은 주택 지 는 아직도 '스님 이 많 고 죽 이 적다' 는 국면 에 처 해 있 기 때문에 부동산 업 체 는 낮은 수준 으로 해 야 한다.가격 으로 양질 의 토 지 를 얻 는 것 은 여전히 매우 어렵다.

동책 자문 연구원 경력 이 풍부 한 분석가 샤 오 윈 샹 은 서 너 선 도시 의 전체적인 공급 이 비교적 크 고 하우스 개혁 의 수요 가 약해 지면 서 업계 후속 으로 서 너 선 빌딩 의 판매 가 빠 른 속도 로 하락 하고 일부 프로젝트 가 난 장 될 위험 에 직면 하 게 되 었 다 고 지적 했다.게다가 금융 감독, 부동산 시장의 수요 가 미리 방출 되 고 전염병 상황 이 부동산 업 체 의 판매 에 대한 충격 이 있다. 만약 에 후속 적 인 부동산 시장 이 지속 성 이 부족 하면 수요 의 방출 이 기대 보다 낮 고 앞으로 부동산 업 체 가 가격 으로 수량 을 바 꾸 어 수 요 를 높이 면 부동산 업 체 의 대규모 가치 감소 위험 을 가 져 올 것 이다.

시세 변화 에 따라 부동산 업 체 들 도 2020 년 에 부동산 을 가지 고 2017 년 - 2019 년 의 토지 점유 모델 을 적극적으로 조정 한다.예 를 들 어 중 량 (02772. HK), 상 생 등 은 2020 년 에 일 선 도시 로 돌아 가 는 목표 와 계획 을 제시 했다.2017 - 2019 년 에 건설 업, 번창 발전 (002146. HK), 상생 등 은 서 너 선 에서 차지 하 는 비례 가 70% 를 넘 었 고 중 량 은 서 너 선 도 시 를 깊이 경작 하 는 전형 적 인 부동산 기업 이다.2020 년 에 중 량 은 토 목 저장 모델 을 적극적으로 조정 하고 토 목 저장 소 를 2, 3 선 도시 로 조정 하 는 것 이 90%, 4 선 이 10% 를 차지 하지만 지금 보면 효과 가 현저 하지 않다.