流動性が豊かで、不動産企業もわがままを言ってはいけません。

6月18日の中央銀行総裁の易綱氏は陸家嘴フォーラムで、下半期にも貨幣政策は流動性の合理的な余裕を維持すると発言しました。通年の人民元ローンの新規増加は20兆元近くに達し、社会融資規模の増分は30兆元を超えると予想されます。

比較してみると、2019年に人民元ローンは16.81兆元増加し、年間の社会融資規模の増分は25.8兆元である。特にローンの増加規模はかなり大きく、20%近く伸びています。

今年の全国両会政府活動報告によると、穏健な貨幣政策はより適度に柔軟にし、積極的な財政政策はより積極的に有為的でなければならない。全国の債務規模は8.5兆元に拡大し、昨年より73%増加した。これに先立ち、中央銀行は数回にわたって、向市場の放出資金は約1.75兆元に達した。

また、金利市場化の改革を通じて、市場金利が持続的に低下するよう誘導し、金融部門の企業への合理的な利潤譲渡を推進すると述べた。昨年以来、LPRは引き続き下がり、LPRの住宅ローン金利は過去最低水準となった。6月17日国務院常務会議はまた、金融システムが今年、企業に1.5兆元の合理的な利潤を与えるよう要求した。

市場全体の角度から見れば、現在の私達は流動性豊かな時期に属しています。他の多くの経済体と比べて、中国の金融財政政策はかなり自制しています。SFC議長の易会満氏は、全世界の流動性が充実していて、氾濫しているのは大雑把な事件だと言います。ですから、銀保監会の郭樹清会長は、世界には無料の昼食がないと警告しました。どうしてこんなに多くの中央銀行が紙幣印刷機を動かして、無限量に貨幣を印刷することができますか？大規模な刺激策は将来撤退する時には非常に苦しいかもしれません。

流動性が豊かで、不動産と何の関係がありますか？

ここ数年、中央銀行は基準を下げて、資金の流れに対してすべて比較的に明確なウィンドウの指導があって、不動産はずっと投入の領域を禁止するのです。不動産界はすべて知っていて、どのように制限しますかに関わらず、どのみち資金が各種のルートを通じて(通って)曲折して不動産に流れ込みます。お金は一番賢いとよく言われます。この説明によると、不動産の資金回収率はやはり高いということです。

資金が逼迫している時、金融機関が貸付をしてリスト制を実行しています。リストに載っていない不動産企業はローンを取るのが難しいです。今、信用の低い不動産企業もローンを受けることができます。同じリストで、不動産企業の数が増え、資金コストも下がっているからです。これは流動的にゆとりのあるオーバーフロー効果である。

多くの友達が深圳の住宅略奪現象に注目しています。何度も言ったことがありますが、深センの不動産市場はとても特殊で、都市の構造、土地の供給、収入の構造、第二線のホットスポット都市とは大きな違いがあります。土地の埋蔵量には大きな放出スペースがありにくく、新たに建設される土地は国土の空間に制限されており、巧婦は難しい。この問題を根本的に解決するには、やはり国境を越えた国土空間から方法を調整する必要があります。深センの住宅価格の上昇は注意して調整する必要がありますが、過度に緊張する必要はありません。

別に二つの現象がありますが、私は個人的にもっと注目しています。一つは土地市場の成約が活発になりました。この中には、地方政府が財政収入を増加させて土地の譲渡を加速させる理由がありますが、また、企業が土地を持つ意欲があるため、土地を持つ能力もあります。

土地を持つ意欲があります。企業の地蔵の需要を補充するだけでなく、市場の暖かさとも関係があります。3月下旬以来、各地の販売店が相次いでオープンし、新築住宅の成約が急速に伸びています。これは新冠の発生が遅れた新築住宅取引の集中表現です。継続するかどうかは5-6月の市場状況に合わせてみます。

土地を持つ能力があり、販売の回復と自信の成長の反映でもあるし、前述の金融市場の流動性のゆとりと資金コストの低下にも関係がある。お金がある時はもっと土地を買いなさい。

土地市場が過熱しているかどうかの特徴は、割増率です。住宅企業は土地の割増率に警戒心を持ち、いわゆる回り道をして車を追い越したり、企業の能力を超えた高価な土地を奪い合ったりしてはいけないと注意しなければならない。個人的には、プレミアム率30%以下はグリーン区間、30%から50%はオレンジ区間、50%以上は赤色区間だと思います。

しかし、6月19日に寧波北侖区で出された宿泊施設の一つが心配になりました。奥園が奪ったこの地は、プレミアム率が62.67%に達し、50%を超えるという公認の警戒線です。幸いにも、その不動産価格は9760元/平方メートルしかないです。19300元/平方メートルの平均価格よりも一定の空間があります。このようにプレミアム率が高すぎることを招いて、地方政府の土地の価格決定の策略は調整しなければなりません。

もう一つの現象は、いくつかの中小企業が並んで港に上場しています。今年はもう10軒ぐらいの大陸部の不動産企業が出資募集書を提出したそうです。追求があるのは良いことです。しかし、これらの不動産企業の中には、去年の売り上げはまだ三四億ぐらいしかありません。しかし、彼らが今年の500億、3年の1000億の目標を掲げることにも支障はない。

規模拡大は、IPO前の共同選択と見られます。中小企業はお皿が小さいので、大股に歩くには、高レバー、高負債しかない。このような古い道を，何百もの不動産企業が通り過ぎた。彼らは成功しました。どうして私はできませんか？

成功できないと断言する人はいません。私が心配しているのは、世界はすでに大きく違っています。不動産も新しい段階に来ています。地価はそんなに高くて、ワニがそんなに多いです。もしあなたがうっかりしていくつかの高価な土地を奪ったら、上場して資金に溶けても、消化できますか？それとも問題です。来年の不動産市場の上昇が良好であることを祈らなければなりません。そうでなければ、2つの土地は3、4年の間カバーされます。

中小企業に残された時間の窓口はもうあまり長くないです。6月12日、金地グループ会長のレクカーは中城連盟生放送フォーラムで講演した際、2030年までに中国の毎年の新築住宅の販売量は7億平方メートルぐらいになると予想しています。つまり2008年に戻ります。私たちはまだ、2019年の販売規模が不動産のピークになるとは言えないかもしれませんが、今後10年間の新築住宅の販売面積は安定して下落しております。

大規模な不動産企業は自分の市場シェアを拡大するために力を尽くしています。中型の不動産企業、特に中小企業は自分の生存空間を見つけるために努力しています。一番危険なところは、あなたが一生懸命に成長している時、判断を誤って、膨大な債務と高価な土地につまずいて、発展のチャンスを失いました。

流動性が豊かで、資金コストが安いのは美しい落とし穴ですか？それとも貴重なスプリングボードですか？そんなに簡単ではないです。